Mon Avis RealT : Avis honnête après 2 ans et 10 000 $ investis

Ce qu’il faut retenir

• ✅ C’est concret : Des loyers versés chaque semaine, pas de spéculation virtuelle.
• ✅ C’est accessible : 50 $ pour démarrer.
• ❌ Ce n’est pas sans risque : La crise de Detroit et la baisse des rendements prouvent que l’immobilier reste un marché vivant. Il faut diversifier.

J’investis sur la plateforme RealT depuis mai 2023. Si vous cherchez un avis de terrain, loin des promesses marketing, vous êtes au bon endroit.

L’association entre Web3 et immobilier peut sembler technique. Pourtant, RealT a réussi le pari de la simplicité avec son mode « Walletless » qui a évolué en RealToken Wallet. Concrètement, la plateforme modernise la gestion de patrimoine en reprenant le principe des fonds d’investissement (REITs) pour l’appliquer à l’immobilier tokenisé. Résultat ? Un outil puissant pour atteindre l’indépendance financière grâce aux intérêts composés et à la rente passive.

Résultat ? Une rente passive accessible à tous, dès 50 $, sans les barrières bancaires traditionnelles.

À ce jour, je n’utilise aucune fonctionnalité complexe, et j’ai pourtant investi près de 10 000 $ (la devise principale du site) en comptant le réinvestissement des loyers. Voici mon retour d’expérience complet sur ce leader de l’immobilier fractionné.

Mon avis sur RealT en bref (Synthèse 2026)

Mon profil d’investisseur : 71 propriétés détenues | ~10 000 $ investis | Stratégie : Rente passive.

Si je devais résumer mon expérience en quelques points pour vous aider à décider :

✅ Les Vrais Atouts	⚠️ Les Points de Vigilance
✅ Rente Hebdomadaire : Les loyers tombent chaque lundi (USDC). C’est addictif et concret.	⚠️ La Crise de Detroit : Des loyers bloqués sur certains biens spécifiques (litige mairie).
✅ Accessibilité : Ticket d’entrée à 50 $. Idéal pour diversifier petit à petit.	⚠️ Baisse des Rendements : On est passé de 11-12% à 8-9% sur les nouveaux bien.
✅ Liquidité : Revente possible via le YAM ou rachat par la plateforme (frais de 3%).	⚠️ Risque de change : Vous investissez en Dollars ($). L’EUR/USD impacte votre rente.

Inscription sécurisée sur le site officiel RealT.co

Mon avis sur RealT en ce début d’année 2026 est positif, mais avec des réserves claires.

J’ai constitué un portefeuille d’immobilier fractionné composé de 71 positions. Plusieurs de mes parts sont déjà en plus-value grâce à la hausse de l’immobilier aux États-Unis. La plateforme a su évoluer en proposant d’investir dans de nouveaux produits de diversification :

• La pré-construction immobilière ;
• L’affacturage ;
• La dette avec collatéral.

L’année passée fut compliquée, marquée par une économie mondiale volatile et l’influence des tweets de Donald Trump. En France, l’instabilité politique a secoué les marchés. Dans ce contexte, posséder de l’immobilier aux États-Unis s’est avéré très réconfortant (valeur refuge), offrant une stabilité supérieure face aux turbulences du PEA français.

⚠️ Le point de vigilance : La crise de Detroit

Soyons transparents : RealT traverse une zone de turbulence. Un litige avec la municipalité de Detroit a conduit au blocage des loyers pour les biens situés dans cette ville. Des erreurs d’équipe et une certaine naïveté face à l’administration locale ont eu des conséquences.

Cependant, la réaction des fondateurs (les frères Jacobson) conforte ma confiance : ils ont compensé les premiers loyers perdus avec leurs fonds personnels. Si les loyers de ce litige sont probablement perdus, la gestion de crise prouve que l’équipe est solide. Pour l’instant, je continue d’investir en privilégiant les autres villes (Cleveland, Panama).

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RealT, c’est quoi ? Comprendre l’immobilier fractionné

Du fonds d’investissement classique à la Tokenisation

Le concept de posséder une fraction d’immeuble n’est pas nouveau. Depuis des décennies, les Fonds d’investissement immobilier (ou REITs) permettent aux particuliers d’acheter des parts d’un parc immobilier géré par des professionnels.

Cependant, ce modèle traditionnel (« Legacy ») souffre aujourd’hui de lourdeurs incompatibles avec le monde moderne : des frais de gestion élevés, des tickets d’entrée souvent réservés aux gros capitaux, et surtout une liquidité très faible (récupérer son argent peut prendre des mois).

C’est ici que RealT change la donne en utilisant la Blockchain. En remplaçant les vieux registres papier par des registres numériques infalsifiables, RealT supprime les intermédiaires coûteux. Le résultat ?

• Accessibilité : On peut investir dès 50 $ (contre des milliers pour un fonds classique).
• Rapidité : Les transactions se font en quelques clics.
• Transparence : Chaque « Token » (jeton numérique) représente une part réelle de la société qui détient le bien.

Est-ce fiable ? L’équipe et la structure légale

C’est la question n°1 des investisseurs (et c’était la mienne). Est-ce que RealT est une arnaque ou une entreprise sérieuse ?

Qui sont les fondateurs ?

RealT a été fondée par les frères Jean-Marc et Rémy Jacobson. Ce ne sont pas des petits nouveaux venus de la crypto, mais des vétérans de l’immobilier américain. Ils investissent depuis plus de 30 ans. Leur force ? Avoir anticipé la reprise de Detroit bien avant les autres.

Le montage juridique : LLC et Inc

Contrairement à des projets crypto flous, RealT repose sur du droit américain « en dur ».

• L’encapsulation : Chaque maison est détenue par sa propre société (LLC – Limited Liability Company). Si une maison a un problème (incendie, procès), cela n’impacte pas les autres maisons.
• Le Token : Le jeton que vous achetez n’est pas une crypto-monnaie volatile, c’est une part sociale de cette entreprise. Légalement, vous êtes copropriétaire de la société qui détient le bien.

Ce montage offre une sécurité juridique bien supérieure au simple crowdfunding immobilier classique.

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Comment investir sur RealT : Guide Pratique

L’une des forces de RealT est d’avoir su créer un pont entre deux mondes : celui de la finance traditionnelle et celui de la cryptomonnaie. Que vous soyez néophyte ou expert, il existe une porte d’entrée pour vous.

1. La Révolution du « Realtoken Wallet »

L’une des forces de RealT est d’avoir su évoluer. Oubliez le vieux débat « Walletless vs Metamask ». Depuis fin 2024, RealT a introduit une innovation majeure basée sur l’Account Abstraction : le Realtoken Wallet.

C’est quoi ? (Le meilleur des deux mondes) C’est un portefeuille crypto réel (sur la Blockchain Gnosis), mais qui s’utilise avec la simplicité d’une application bancaire classique.

• Connexion facile (Social Login) : Plus besoin de noter une « Seed Phrase » de 24 mots sur un papier. Vous vous connectez avec votre compte Google, Facebook, Discord ou Twitch.
• Fonctionnalités avancées : Contrairement à l’ancien mode « Walletless » qui était passif, ce nouveau portefeuille vous permet d’interagir avec l’écosystème DeFi (YAM, RMM).

Comment ça marche concrètement ?

1. Vous créez votre compte sur RealT.co via votre Social Login.
2. Un « Abstract Account » (votre coffre-fort numérique) est créé automatiquement sur la Blockchain.
3. Vous achetez vos parts par Carte Bancaire.
4. Vous gérez tout via : wallet.realtoken.network.

Mon conseil : C’est désormais la méthode par défaut que je recommande à 100% des nouveaux entrants. Elle combine la sécurité de la blockchain et l’UX (expérience utilisateur) du Web2.

Pour être totalement transparent avec vous, la méthode que j’utilise personnellement depuis 2 ans est l’ancienne version Walletless. J’ai privilégié la simplicité pour sécuriser mes 10 000 $ investis. Cependant, je prévois de basculer prochainement vers l’abstract account pour débloquer les fonctionnalités avancées (DeFi) décrites ci-dessous.

⚠️ Attention : Les règles d’or du Realtoken Wallet Même si c’est simple, cela reste de la crypto. Voici les pièges à éviter avec ce nouveau système (basé sur mon analyse de la documentation technique) :

• Le réseau Gnosis uniquement : Ce wallet ne vit que sur la Gnosis Chain. N’envoyez jamais d’Ethereum ou de Bitcoin directement dessus, ils seraient perdus.
• Patience sur les transactions : L’application Web agit comme une télécommande. Parfois, les transactions via WalletConnect demandent de jongler entre deux fenêtres. Prenez votre temps, ne cliquez pas dix fois.

2. La méthode Expert : La Blockchain Gnosis

Pour les investisseurs plus avancés (ou ceux qui veulent apprendre), RealT fonctionne sur la blockchain Gnosis Chain. Pourquoi ce choix ?

• Frais ridicules : Une transaction coûte moins de 0,01 $.
• Rapidité : Les échanges sont quasi-instantanés.
• Propriété réelle : Vous détenez vos tokens sur votre propre clé (Self-custody).

💡 Mon astuce : Même si vous commencez en « Realtoken Wallet« , je vous conseille à terme de créer votre propre portefeuille. RealT agit comme un pont idéal vers le monde de la crypto. Le Realtoken Wallet simplifie l’accès, mais basculer ensuite sur un portefeuille personnel vous permettra de répliquer ce savoir-faire sur d’autres investissements. C’est une première étape parfaite pour se former avant d’explorer l’immensité du Web3 par soi-même.

La gestion locative : 100% Passive

Une fois le Token acheté, votre travail s’arrête là. RealT délègue la gestion des biens à des sociétés locales spécialisées (Property Managers, sauf à Détroit où ils reprennent la main avec leur propre société de gestion). Ils s’occupent de trouver les locataires, collecter les loyers et gérer les réparations. De votre côté, vous recevez votre quote-part de loyer net (charges déduites) tous les lundis. C’est une horloge suisse. Les loyers sont versés en USDC (un stablecoin indexé sur le Dollar), que vous pouvez réinvestir ou virer sur votre compte bancaire.

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Analyse du catalogue 2026 : Rendements et Qualité

Contrairement aux fonds classiques (REITs) où vous achetez un « panier » aveugle, RealT vous permet de faire votre marché (« Cherry Picking »). Vous choisissez précisément dans quel immeuble vous investissez. Mais attention, la réalité des chiffres a changé.

1. La réalité du Cash-flow en 2026 (Pourquoi ça baisse ?)

C’est ici que beaucoup d’avis ne sont plus à jour. À mes débuts, on trouvait des rendements faciaux à 11% ou 12% sur Detroit. Aujourd’hui, le taux de distribution se situe plutôt entre 7,7% et 9%.

Pourquoi cette baisse ? Ce n’est pas une décision arbitraire, mais la conséquence mécanique de l’évolution du marché et du catalogue :

1. L’explosion des prix à Detroit : C’est la raison principale. Les prix de l’immobilier ont grimpé suite à la reprise économique de la ville. Mathématiquement, quand le prix d’achat d’une maison augmente alors que les loyers montent moins vite, le rendement locatif (en pourcentage) baisse. C’est le signe que le pari initial sur la reprise de la ville était gagnant : vos tokens prennent de la valeur, mais le rendement à l’achat se « normalise ».
2. L’arrivée de Chicago et du « Multi-Family » : Sur ses nouvelles zones d’expansion, notamment Chicago, RealT propose davantage d’immeubles de rapport (Multi-Family), contrairement aux maisons individuelles classiques de Detroit.
   • L’avantage : Si un locataire part dans un immeuble de 6 appartements, les 5 autres continuent de payer. Le risque de vacance totale disparaît.
   • La contrepartie : Ces immeubles plus résilients et situés dans des marchés plus matures offrent naturellement des rendements légèrement inférieurs aux « Single Family Homes » des quartiers en développement.

Mon constat : Je préfère désormais toucher 8% « sereins » sur des actifs dont la valeur grimpe ou dont le risque locatif est dilué (Multi-Family), plutôt que de viser un 12% théorique sur une zone trop volatile.

2. L’internationalisation et la diversification

Depuis 2024, le catalogue s’est étoffé pour réduire le risque géographique (ne pas tout mettre au même endroit aux USA). On trouve désormais :

• Le Panama : Des biens de standing, souvent en bord de mer.
• L’immobilier de vacances : Des biens type Airbnb, qui offrent des rendements saisonniers.
• Les produits « Dette » : Vous ne financez pas l’achat du bien, mais un prêt adossé à l’immobilier. Le risque est différent et souvent plus sécurisé.

Et l’Europe dans tout ça ? C’est la question que tout le monde se pose : à quand des immeubles en Espagne ou en Allemagne ? RealT a reçu et étudié de nombreuses propositions sur le vieux continent. Cependant, la prudence reste le maître-mot. Les obstacles juridiques concernant la « tokenisation » d’une société restent complexes en Europe. Pour l’instant, investir sur de l’immobilier européen n’est pas prévu à court terme, l’équipe préférant ne prendre aucun risque légal.

La surprise à venir : Le Moyen-Orient Si l’Europe traîne les pieds, une autre zone géographique pourrait arriver très vite dans le catalogue : le Moyen-Orient. Cette région se montre actuellement très favorable à la tokenisation et aux actifs numériques. Des propositions sont en cours d’analyse et il est fort probable que de nouveaux biens immobiliers situés dans cette zone soient proposés prochainement.

3. La puissance des intérêts composés

C’est le secret de ma performance. Avec des loyers versés chaque semaine (et non chaque trimestre), vous pouvez réinvestir vos gains immédiatement. Mathématiquement, un rendement de 8-9% par an, s’il est composé chaque semaine, finit par dépasser largement la performance affichée grâce à l’effet boule de neige.

Mais ce mécanisme est encore amplifié par un autre facteur : l’augmentation des loyers par rapport à votre prix d’entrée. C’est ce qu’on appelle le « Yield on Cost » (rendement sur coût d’achat).

Pour illustrer cela, voici un comparatif sur une sélection de propriétés RealT, entre le rendement annoncé lors de la mise en vente initiale et le rendement réel qu’elles génèrent aujourd’hui

Propriété	Rendement Initial (à l’achat)	Rendement Actuel (sur prix d’achat)
19539 Hickory	10.08%	17.41%
19136 Tracey	11.00%	14.75%
10974 Worden	11.54%	12.28%
10862 Marne	10.26%	12.08%
18624 Hamburg	9.01%	11.35%
14574 Strathmoor	9.58%	10.62%
18286 Oakfield	9.24%	10.18%
11093 Nashville	9.12%	8.60%

(Note : La colonne « Rendement Actuel » correspond au loyer net d’aujourd’hui divisé par le prix d’introduction initial).

Que nous apprend ce tableau ? Il démontre que le rendement affiché le jour de l’achat n’est pas figé.

• Regardez le cas de Hickory : vendue avec un rendement attendu de 10%, elle délivre aujourd’hui plus de 17% par an à ceux qui l’ont achetée au lancement.
• C’est la magie de l’immobilier tokenisé bien géré : votre prix d’achat reste fixe dans le passé, mais les loyers, eux, peuvent augmenter, boostant mécaniquement votre rentabilité année après année.

4. La cerise sur le gâteau : La réévaluation (Plus-value)

On parle beaucoup des loyers hebdomadaires, mais on oublie souvent le deuxième moteur de richesse : la prise de valeur de la maison.

Une fois par an, RealT fait expertiser ses biens par un cabinet indépendant.

• Si l’immobilier a monté dans le quartier, la valeur de la maison est mise à jour.
• Mécaniquement, le prix de votre Token augmente.

Au lieu de vous donner un exemple théorique, voici la réalité chiffrée sur une sélection de propriétés. Ce tableau compare le coût total d’acquisition (frais inclus) à la nouvelle valeur d’expertise actuelle.

Propriété	Année d’achat	Coût d’Acquisition	Nouvelle Valeur Nette	Plus-Value Latente
19136 Tracey	2021	$61,260	$98,554	60.88%
19539 Hickory	2022	$60,768	$95,879	57.78%
11093 Nashville	2024	$77,617	$103,899	33.86%
10862 Marne	2023	$70,406	$91,804	30.39%
18624 Hamburg	2024	$78,461	$102,233	30.30%
10974 Worden	2020	$69,667	$82,972	19.10%
18286 Oakfield	2023	$59,964	$61,900	3.23%
14574 Strathmoor	2024	$93,573	$96,511	3.14%

(Note : La « Plus-Value Latente » représente le gain en capital si la propriété était revendue au prix de l’estimation actuelle).

Ce que ces chiffres nous disent : Cette plus-value ne se voit pas sur votre compte en banque chaque semaine comme les loyers, mais elle construit votre patrimoine en silence.

• Sur des biens détenus depuis 2 ou 3 ans (comme Tracey ou Hickory), la hausse du marché a généré près de 60% de gain.
• Même sur des acquisitions très récentes comme Nashville (2024), la valorisation a bondi de +33%. Cela arrive souvent lorsque RealT achète des biens dégradés, les rénove, et que la valeur finale post-travaux dépasse largement le coût total investi.

C’est un enrichissement « invisible » tant que vous ne vendez pas, mais extrêmement puissant.

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RealT en France : Où en est-on ?

L’échec du partenariat Wiseed

Il y a quelques années, l’annonce d’une collaboration entre RealT et la plateforme française de crowdfunding Wiseed avait suscité un grand enthousiasme. Ce projet visait à proposer des investissements immobiliers sur le territoire français via la technologie de RealT.

Toutefois, il semble que les prix d’acquisition n’auraient pas permis de garantir une rentabilité suffisante pour les investisseurs. Ce projet a finalement été abandonné. De plus, Wiseed a récemment été rachetée à la suite de difficultés financières, scellant ainsi l’abandon définitif de ce partenariat.

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La DeFi et le RMM : Comprendre la finance de demain

C’est ici que RealT creuse l’écart avec n’importe quel autre investissement immobilier mondial. C’est un peu technique, mais suivez-moi, c’est un outil puissant quand on sait l’utiliser.

1. C’est quoi le RMM ?

Le RMM (RealT Market Maker) est un service de finance décentralisée (DeFi). Pour faire simple, imaginez une banque, mais sans banquier, gérée entièrement par un protocole informatique (AAVE). Dans cette banque, vous pouvez :

• Déposer vos maisons (Tokens RealT) comme garantie.
• Emprunter des Dollars numériques (USDC) en échange.

C’est ce qu’on appelle le collatéral. Vos maisons continuent de vous verser des loyers, mais elles servent aussi de caution pour obtenir du cash immédiatement.

2. À quoi ça sert ? (L’avantage Liquidité)

L’utilité première, c’est la liquidité. Vous avez besoin de 1 000 $ pour un imprévu ? Au lieu de vendre vos maisons (ce qui prend du temps et déclenche de la fiscalité), vous les déposez dans le RMM et vous empruntez la somme. Vous remboursez ensuite à votre rythme avec vos loyers futurs. C’est une flexibilité qu’aucune banque traditionnelle ne vous offrira sur de l’immobilier.

3. Pourquoi les taux changent-ils tout le temps ?

Contrairement à une banque classique où le taux est fixé par un directeur, ici, c’est le marché (l’offre et la demande) qui décide en temps réel.

• Les prêteurs : Ce sont des investisseurs qui déposent leurs USDC dans le protocole pour gagner des intérêts.
• Les emprunteurs : C’est vous, quand vous empruntez ces USDC contre vos maisons.

Si beaucoup de gens déposent de l’argent (abondance), le taux d’emprunt baisse. Si tout le monde veut emprunter en même temps (pénurie), le taux grimpe. C’est vivant et ça bouge chaque minute.

4. La stratégie « Levier » : Rentable hier, à surveiller demain

Beaucoup d’investisseurs utilisaient le RMM par le passé pour faire une « boucle » : emprunter à taux bas pour acheter des maisons à haut rendement. C’était très rentable quand les taux d’emprunt étaient plus bas.

Mais attention, en 2026, la situation s’est inversée :

• Rendement des maisons : Environ 8% à 9%.
• Coût de l’emprunt (USDC) : Il oscille souvent au-dessus de 11% ou 12%.

Le calcul actuel est perdant : Si vous empruntez à 12% pour placer à 9%, vous perdez de l’argent. Cependant, comme les taux fluctuent, cette fenêtre de tir pourrait se rouvrir dans le futur. Il faut surveiller le RMM : si le taux d’emprunt repasse durablement sous les 6-7%, la stratégie de levier redeviendra une arme redoutable pour enrichir votre portefeuille.

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Comment récupérer son argent ? La liquidité et le YAM

Dans l’immobilier classique, vendre un appartement prend des mois. Avec RealT, grâce à la blockchain, cela peut être beaucoup plus rapide, même si la conjoncture actuelle a un peu ralenti les choses. Deux options s’offrent à vous pour revendre vos tokens.

1. Le YAM : Le marché secondaire (Le « Bon Coin » de RealT)

Le YAM (You And Me) est la plateforme d’échange communautaire. C’est un marché libre où les investisseurs s’échangent des tokens entre eux de gré à gré.

• Le principe : Vous fixez votre prix de vente.
• La réalité 2026 : Historiquement, les biens neufs sur le site partaient en quelques minutes. Aujourd’hui, avec le contexte économique et la crise de Detroit, les ventes sont plus lentes. Il y a moins d’acheteurs pressés, ce qui se ressent aussi sur le marché secondaire.

Le bon plan du moment : J’observe le marché. À cause de la crise de Detroit, de nombreux tokens sont actuellement revendus avec une décote (moins cher que leur valeur réelle) par des investisseurs inquiets. Pour celui qui croit en la résolution de la crise, c’est une opportunité d’achat « soldée » assez unique.

2. Le rachat officiel par RealT (La sécurité)

Si vous ne trouvez pas d’acheteur sur le YAM, RealT propose une solution de liquidité. La plateforme s’engage à racheter vos tokens (généralement dans une limite de 2000 $ par semaine). La condition ? RealT applique des frais de rachat de 3%. C’est le prix de la tranquillité : vous perdez 3% sur la valeur de votre vente, mais vous êtes sûr de récupérer vos liquidités sans avoir à gérer une annonce. C’est une « assurance-sortie » rassurante, même si l’objectif reste de conserver ses parts pour les loyers.

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Bonus Pratique : Convertir ses RealT Crypto Loyers en Euros (Cash out)

C’est une question légitime pour ceux qui sortent du mode « RealToken Wallet » pour gérer leur propre portefeuille : comment transformer mes USDC (Dollars numériques) en Euros sur mon compte bancaire ? Il existe plusieurs écoles selon votre niveau d’aisance avec la crypto.

1. La solution « Directe » : Mt Pelerin (Idéal débutant)

Pour les Européens, l’application suisse Mt Pelerin est souvent la solution privilégiée par la communauté RealT.

• Son atout : Elle est connectée directement à la blockchain de RealT (Gnosis).
• Comment ça marche : Vous envoyez vos cryptos sur l’application, elles sont converties en Euros, et un virement instantané part vers votre banque. C’est fluide et cela évite les manipulations techniques hasardeuses.

2. Les géants : Binance et Coinbase (Pour les habitués)

Si vous avez déjà un compte sur une grosse plateforme d’échange comme Binance ou Coinbase, vous pouvez tout à fait les utiliser pour récupérer vos loyers.

• L’avantage : Ce sont des plateformes robustes, sécurisées et vous avez peut-être déjà votre RIB enregistré dessus.
• La petite nuance : Soyez simplement vigilants sur le « réseau » utilisé pour l’envoi. RealT fonctionne sur Gnosis Chain. Si votre plateforme d’échange ne supporte pas ce réseau en direct, cela demandera une petite étape intermédiaire (un « Bridge ») qui peut engendrer quelques frais de transaction supplémentaires. Rien d’insurmontable, mais cela demande un peu plus de manipulation que la méthode directe.

3. L’alternative « Pro » : Monerium

Enfin, pour les plus aguerris, le service Monerium vous attribue un véritable IBAN connecté à votre portefeuille. Quand vous « brûlez » des cryptos sur votre wallet, des Euros arrivent directement sur votre compte bancaire. C’est magique et instantané, mais l’interface est un peu plus austère pour un débutant.

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Les outils pour suivre son portefeuille

Investir sur RealT sans les bons outils, c’est comme conduire la nuit sans phares. L’interface de base du site est fonctionnelle, mais limitée.

Le Community Dashboard

C’est l’outil indispensable créé par la communauté. En connectant adresse de wallet, il vous offre une vision rayon X de votre patrimoine :

• Montant exact des loyers par semaine/mois/année.
• Graphique de projection des intérêts composés.
• Répartition géographique de vos biens.

L’arme secrète de la confiance : Les « Community Calls »

Au-delà des chiffres, ce qui m’a convaincu de rester fidèle à RealT (surtout pendant la crise de Detroit), c’est leur communication. Contrairement aux plateformes opaques, RealT organise chaque semaine un Community Call en direct sur YouTube (une semaine en français, une semaine en anglais).

Pourquoi c’est unique ?

• Les fondateurs en direct : Jean-Marc et Rémy Jacobson sont présents et prennent le micro. Ce n’est pas un chargé de com’ qui lit une fiche.
• Vos questions sans filtre (PollUnit) : C’est ici que ça devient intéressant. Quelques jours avant le live, la communauté pose ses questions via un outil appelé PollUnit.
  • Tout le monde peut voter pour les questions les plus pertinentes.
  • Les questions les plus votées (même les plus critiques ou dérangeantes) sont posées en priorité et les fondateurs y répondent sans langue de bois.

C’est via ce canal que nous avons été tenus informés minute par minute de l’évolution du litige à Detroit. C’est une transparence radicale que je n’ai jamais vue dans l’investissement traditionnel.

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Zoom sur la crise de Detroit : Toute la vérité

C’est sans doute le sujet le plus sensible et le plus discuté dans la communauté. Plutôt que de tourner autour du pot, voici les faits réels sur ce qui est la plus grande crise traversée par RealT depuis sa création.

1. La genèse : Une escroquerie qui tourne au conflit politique

Tout est parti de la défaillance d’un Property Manager (une société locale chargée de gérer les immeubles). Suite à des malversations et un mauvais entretien, des dégradations ont été constatées dans certains appartements.

La Mairie de Detroit est alors intervenue. Au départ, les fondateurs (les frères Jacobson), pensant que leur bonne foi suffirait, ont immédiatement lancé des travaux de remise aux normes, tout en finançant les loyers manquants de leur propre poche pour ne pas impacter les investisseurs. Un geste fort qui prouve leur engagement. Mais le calendrier politique s’en est mêlé : avec les élections municipales en approche, la Mairie a durci le ton, refusant tout dialogue pour montrer l’exemple, ce qui a mené à une impasse administrative et au blocage des loyers.

2. La situation actuelle (2025/2026) : Vers la sortie de crise

Aujourd’hui, les élections sont passées et la situation se stabilise.

• Surveillance judiciaire : Le litige est désormais sous la surveillance d’un tribunal, ce qui a permis de renouer le dialogue et de sortir de l’arbitraire politique.
• Le problème des squatters : Certains locataires ont profité de ce flou juridique pour cesser de payer ou squatter les logements. La reprise en main judiciaire va enfin permettre de procéder aux expulsions nécessaires.

3. Mon analyse : Un mal pour un bien ?

On ne va pas se mentir : des loyers ont été perdus définitivement dans cette bataille. Cependant, je reste confiant pour une raison simple : la rénovation. Les logements récupérés (parfois endommagés) sont en train d’être entièrement remis à neuf. Une fois les travaux finis :

1. La valeur vénale de la maison va augmenter (plus-value sur le token).
2. Les loyers seront reloués au prix fort du marché actuel (meilleur rendement futur).

C’est une période creuse à passer, mais qui pourrait se solder par une bonne opération financière à la revente. Note importante : Cette crise est localisée uniquement sur un parc spécifique à Detroit. Les immeubles situés à Cleveland, Chicago ou au Panama ne sont absolument pas impactés et tournent comme des horloges.

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RealT vs Crowdfunding & SCPI : Comment je diversifie ?

On me demande souvent si RealT remplace les plateformes comme Fintown, Tantiem ou La Première Brique.

Pour moi, ce n’est pas « l’un ou l’autre », mais « l’un ET l’autre », car ils répondent à des objectifs différents dans mon portefeuille :

• Le Crowdfunding (Fintown, La première brique…) : C’est souvent de l’investissement obligataire (Dette). On prête de l’argent à un marchand de biens pour une durée fixe (12 à 24 mois). Je l’utilise pour faire fructifier du capital à court terme, mais je ne touche généralement les intérêts qu’à la fin.
• Les SCPI (Louve Invest, Corum…) : C’est la solution « confort » et régulée en France, mais avec des frais d’entrée élevés (8 à 10%) qui gomment la rentabilité des premières années.
• RealT : Je l’utilise pour le Cash-flow immédiat. C’est le seul actif qui me verse une rente chaque lundi, que je peux réinvestir immédiatement pour faire tourner la machine à intérêts composés.

🏆 Le Match : RealT face aux placements préférés des Français

Critère	🇺🇸 RealT	🇫🇷 SCPI (Corum, etc.)	🧱 Crowdfunding (Fintown/La première brique)
Ticket d’entrée	50 $	~200 € à 1000 €	10 € à 1000 €
Fréquence des gains	⚡ Hebdomadaire	Trimestrielle	À la fin (In fine)
Liquidité (Revente)	Moyenne (YAM)	Lente (Mois)	Nulle (Bloqué 12-24 mois)
Frais d’entrée	0% (inclus dans le prix)	8% à 12%	0%
Devise	Dollar ($)	Euro (€)	Euro (€)

Ma stratégie est simple : J’utilise le Crowdfunding français pour la stabilité en Euro et le court terme, et RealT pour construire une rente passive perpétuelle en Dollar et dynamiser mon rendement global.

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Bilan 2026 : Faut-il se lancer ?

Après deux ans d’investissement et 71 positions acquises, l’heure est au bilan. Est-ce que je recommande RealT à mes proches ? Oui, mais en connaissance de cause.

Ma stratégie pour 2026 restera la même : réinvestir 100% des loyers pour profiter des intérêts composés, mais en étant beaucoup plus sélectif sur les villes choisies (cap sur le Panama et les nouvelles zones hors Detroit).

FAQ

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