Investir dans l’immobilier n’a jamais été aussi simple qu’aujourd’hui, grâce à l’essor de l’immobilier fractionné. Cette nouvelle approche permet à tout un chacun de diversifier son portefeuille d’investissement et de générer des revenus passifs, souvent à partir de sommes modiques, comme 50 dollars sur des plateformes comme Realt.co.
Cependant, cette rencontre entre la blockchain de Realt.co et l’immobilier physique soulève de nombreuses questions d’un point de vue fiscal. Face à l’incertitude et aux interprétations divergentes, j’ai décidé de contacter mon centre des impôts pour obtenir des éclaircissements pour enfin savoir quelle est l’imposition de Realt.co.
Impôt : Fiscalité de RealT
Objet : Demande d’information sur l’imposition des investissements sur RealT.co
Madame, Monsieur,
Je vous contacte aujourd’hui pour obtenir des informations sur l’imposition des investissements réalisés sur la plateforme RealT.co.
Fonctionnement de RealT.co
RealT.co est une entreprise basée aux États-Unis qui permet d’investir dans l’immobilier locatif fractionné via des jetons (security tokens). Ces jetons, appelés RealTokens, représentent des parts d’une société américaine (LLC ou INC) qui possède un ou plusieurs biens immobiliers.
Investissement et revenus
J’ai investi dans des RealTokens sur la plateforme RealT.co. En fonction du nombre de jetons que je possède, je reçois des dividendes sous forme de jetons USDC après déduction des taxes et impôts américains.
Stockage des jetons USDC
Les jetons USDC peuvent être stockés sur la plateforme RealT.co ou sur un wallet individuel.
Questions fiscales
Compte tenu de la structure et du fonctionnement de RealT.co, je m’interroge sur les points suivants :
Quelle est la nature fiscale des dividendes reçus en USDC ? Sont-ils assimilés à des dividendes provenant des États-Unis ou à un transfert de crypto ?
A quel moment suis-je imposable sur ces dividendes/Crypto ? Au moment de leur réception en USDC sur le wallet de la plateforme, lors d’un transfert sur un wallet individuel, ou uniquement lors de leur conversion en monnaie fiduciaire (fiat) ?
Quelles sont les obligations déclaratives liées à ces investissements ? Dois-je déclarer les dividendes USDC dans ma déclaration de revenus française ? Si oui, comment ?
Je vous serais reconnaissant de bien vouloir me fournir des informations sur l’imposition des investissements réalisés sur RealT.co pour m’aider a déclarer correctement cette investissement.
Je reste à votre disposition pour toute information complémentaire.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Ps : ci-joint leur fichier sur les versements reçus durant l’année 2023
Réponse des impôts
Bonjour,
Les revenus décrits, à savoir des titres ou parts de sociétés relèvent de la catégorie des valeurs mobilières étrangères et revenus encaissés hors de France.
Il convient d’abord de distinguer si le revenu est simplement imposable en France, imposable
en France avec crédit d’impôt égal à l’impôt français, ou le cas de loin le plus fréquent,
imposable en France avec crédit d’impôt égal à l’impôt étranger.
Dans ce cas, il convient de se reporter à la notice de la déclaration 2047 pages 5 à 8 afin de savoir quel taux
utiliser pour le calcul du crédit d’impôt, en fonction de la nature du revenu (intérêts,
dividendes…) et du pays d’origine
Lorsque la convention fiscale prévoit l’élimination de la double imposition par un crédit
d’impôt égal à l’impôt étranger, au cas particulier la convention franco-américaine, indiquez le montant des revenus nets perçus (après déduction
de l’impôt supporté à l’étranger), le taux applicable indiqué dans la notice et le montant del’impôt supporté à l’étranger.
Le crédit d’impôt à retenir est égal au montant de l’impôt
supporté à l’étranger sauf lorsque le produit du montant net du revenu par le taux applicable
est inférieur. Dans ce cas, il convient de retenir ce dernier montant. (en outre le crédit d’impôt
retenu ne pourra dépasser le montant de l’impôt français).
En vous remerciant de votre attention.
La réponse est claire et sans ambiguïté. Il convient de préciser que d’après la FAQ de RealT, il n’y a pas de retenues à la source pour l’instant :
Concernant les retenues à la source concernant les investisseurs étrangers, les comptables fiscaux de RealT ont déposé auprès de l’IRS une exemption de minimis relative aux retenues à la source. Par conséquent, aucune retenue à la source n’est retenue ou payée en votre nom. Une exonération de minimis signifie que les obligations fiscales sont faibles et qu’il serait donc administrativement fastidieux pour chaque individu de préparer une déclaration de revenus aux États-Unis. Sur la base de cette exonération, aucune retenue n’est requise pour le paiement.
Cela peut changer à l’avenir et nous vous tiendrons informés de tout changement au fur et à mesure qu’il se produira.
https://faq.realt.co/en/articles/8811265-taxes-on-your-realt-investments
Donc en toute logique, nous n’avons pas à faire de demande de crédit d’impôt puisqu’il doit être égal au montant supporté à l’étranger et qu’actuellement il est de zéro.
Veuillez prendre note que ma question ne portait que sur le dividende de RealT et non pas sur le RMM ou d’autres sources de revenus.
Cet article ne constitue pas un conseil fiscal. Il est important de vous renseigner auprès d’un fiscaliste compétent ou de votre centre des impôts pour obtenir des conseils et renseignements personnalisés en fonction de votre situation particulière.
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